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婚前贷款买房 离婚房产如何分割

2018年7月6日  上海资深抚养权纠纷律师   http://www.shzsfyq.com/
  核心内容:婚前贷款买房,离婚时房产归产权登记方所有,但应对参与还贷的配偶给予公平合理的补偿。。下面婚姻法栏目为您详细解答前贷款买房,离婚房产如何分割的法律问题。

  最高法:婚前贷款买房归归产权登记方所有

  2011年8月12日电据最高人民法院网站消息,最高人民法院新闻发言人孙军工今日介绍,新婚姻法首次明确离婚案件中一方婚前贷款买房购买的不动产应归产权登记方所有,但应对参与还贷的配偶给予公平合理的补偿。

  《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(三)》已于2011年7月4日由最高人民法院审判委员会第1525次会议通过,并将于2011年8月13日起施行。最高人民法院今日就其适用有关情况举行新闻发布会。

  孙军工指出,新婚姻法首次明确离婚案件中一方婚前贷款购买的不动产应归产权登记方所有。离婚案件中,按揭房屋的分割是焦点问题之一。如果仅仅机械地按照房屋产权证书取得的时间作为划分按揭房屋属于婚前个人财产或婚后夫妻共同财产的标准,则可能出现对一方显失公平的情况。

  法律依据

  孙军工称,根据《婚姻法解释(三)》第十条的规定,一方在婚前已经通过银行贷款的方式向房地产公司支付了全部购房款,买卖房屋的合同义务已经履行完毕,即在婚前就取得了购房合同确认给购房者的全部债权,婚后获得房产的物权只是财产权利的自然转化,故离婚分割财产时将按揭房屋认定为一方的个人财产相对比较公平。对按揭房屋在婚后的增值,应考虑配偶一方参与还贷的实际情况,对其作出公平合理的补偿。在将按揭房屋认定为一方所有的基础上,未还债务也应由其继续承担,这样处理不仅易于操作,也符合合同相对性原理。婚前一方与银行签订抵押贷款合同,银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的,其属于法律意义上的合同相对人,故离婚后应由其继续承担还款义务。对于婚后参与还贷的一方来说,婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,离婚时根据婚姻法第三十九条第一款规定的照顾子女和女方权益的原则,由产权登记一方对另一方进行补偿。

  离婚房产分割原则及方法

  (一)、婚前购买的商品房,此处商品房指已经在婚前付清购房款,该房屋属于婚前购买房屋的一方所有;

  (二)、使用权性质的房屋由一方在婚前承租的、婚后用夫妻共同财产购买的属于夫妻共同财产,不论房屋权属证书登记在夫妻哪方名下的,都是夫妻共同财产。



  (三)、对父母出资为子女购房的处理:

  ①父母出资购买的房屋在婚前子女名下的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。按照中国的国情,父母给子女买房签订书面房屋赠与合同的可能性很小,一般认为:父母将房屋产权登记在自己子女一人名下的,是单独赠与给子女,属于子女的婚前财产,将房屋产权登记在子女及未来媳/婿共同名下的,视为对双方的赠与。

  ②当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

  (四)、婚前以一方名义购买的按揭商品房,婚后用夫妻共同财产归还贷款的,在离婚时已经取得房屋完全产权的

  ①婚前签订的商品房买卖买卖合同的那方是合同的当事人,合同的权利义务由该方承担;

  ②婚前由一方名义支付的首期属于支付方个人财产

  ③该房屋在夫妻关系存续期间的增值部分属于夫妻双方共同共有;

  ④由取得该房屋产权的购房一方按照①-③的对另一方进行补偿。

  (五)、离婚时双方对尚未取得所有权或完全所有权的房屋有争议的,法院不对房屋的所有权作出判决,只能判决房屋由谁使用,等到取得所有权后另行起诉,解决最终的所有权归属问题。

  评:《婚姻法》司法解释二的第21条的“应当根据实际情况判决由当事人使用”及房屋取得完全所有权后的另行诉讼是的没有取得使用资格的人在某种意义上丧失了对房屋的“所有”。

  (六)、夫妻共同财产中的房屋价值及归属无法达成协议时,处理为:

  ①双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的,应当准许;

  ②一方主张房屋所有权的,由评估机构按市场价格对房屋作出评估,取得房屋所有权的一方应当给予另一方相应的补偿;

  ③双方均不主张房屋所有权的,根据当事人的申请拍卖房屋,就所得价款进行分割。

  (七)、对房屋增值部分的处理

  房地产因其土地的稀缺性,使得其与其他的商品不同,一般商品随使用时间的增加而贬职,而房地产有可能因种种原因增值,对于婚前购买的房屋,在夫妻关系存续期间的房屋增值部分因属于夫妻共同财产,而原始部分属于拥有产权的夫妻一方的个人财产。

  (八)、对生活困难方的帮助

  离婚时候一方如依靠个人财产和离婚时分得的财产无法维持当地基本生活水平,属于生活苦难人员,另外一方要对其进行帮助,换句话说就是如离婚后一方无经济能力租赁房屋的,仍可以居住在离婚前房屋内。


文章来源: 上海资深抚养权纠纷律师
律师: 何义莲 [上海浦东新区]
上海伟创律师事务所
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